Пізнавальне

 Купівля житла — це не лише емоційне рішення, а й серйозний юридичний крок. Для багатьох це наймасштабніше фінансове вкладення у житті. Та навіть якщо угода проходить за участі нотаріуса, це не означає повну безпеку. Один єдиний пункт у договорі може перекреслити усі зусилля й призвести до тривалого судового спору.

Найнебезпечніший пункт — право третіх осіб

Серед стандартних формулювань у договорі купівлі-продажу часто трапляється запис про те, що сторони підтверджують: квартира не обтяжена правами третіх осіб. Здавалося б, формальність. Проте саме тут закладено потенційний конфлікт, який згодом може обернутися втратою нерухомості або роками судових розглядів.

Хто саме може бути "третіми особами":

    колишнє подружжя, з яким майно перебувало у спільній сумісній власності;
    спадкоємці, не включені до спадкової справи;
    зареєстровані у квартирі діти;
    співвласники, які не дали згоди на продаж;
    особи з правом користування (наприклад, за рішенням суду чи заповітом).

Якщо хоча б одна з цих осіб висуне вимогу через суд — покупцю доведеться доводити свою добросовісність. І навіть тоді підсумок може виявитися непередбачуваним.

Щоб уникнути таких ситуацій, необхідно перевірити історію об’єкта, документи, підстави переходу права власності, а також переконатися, що інші зацікавлені особи не були усунуті від процесу.

Що ще варто перевірити перед купівлею

Перевірка об'єкта нерухомості має бути комплексною. Варто витратити кілька годин, щоб не витрачати роки на суди.

Список мінімальних дій перед купівлею квартири:

    Перевірити власників квартири в Реєстрі прав на нерухоме майно.
    З’ясувати, чи були судові спори щодо об’єкта (через Єдиний реєстр судових рішень).
    Перевірити продавця у Єдиному реєстрі боржників.
    Переконатися, що на квартиру не накладено арешт.
    Уточнити, чи зареєстровані у квартирі діти або інші особи.

Іноді навіть дрібне адміністративне порушення може створити юридичну перешкоду для зміни власника. Наприклад, відкриті провадження через несплачені штрафи — формально незначущі, але можуть унеможливити нотаріальне оформлення.

Завдаток чи аванс: як не втратити гроші

Багато покупців вважають, що будь-яка передоплата — це завдаток, підкреслює адвокат Ірина Плискань. Однак, якщо в договорі чітко не вказано, що передана сума є завдатком, вона автоматично вважається авансом. Різниця суттєва:

    завдаток: якщо угода зривається через продавця, він повертає покупцеві завдаток у подвійному розмірі. Якщо ж винен покупець, завдаток залишається у продавця;
    аванс: повертається покупцеві незалежно від причин зриву угоди.

Наприклад, ви передали продавцеві 50 000 грн як "завдаток", але в договорі це названо "авансом" або взагалі не вказано. Якщо продавець відмовляється від угоди, ви отримаєте лише свої 50 000 грн назад, а не подвійну суму, як передбачено законом для завдатку.

Особливості купівлі на первинному ринку

Коли йдеться про інвестування в об'єкти, які ще будуються, ризики зміщуються на інші, менш очевидні деталі. Новобудова здається привабливим варіантом: усе нове, сучасне, "з нуля". Проте під водою — низка юридичних підводних каменів.

Що обов’язково перевірити при купівлі квартири в новобудові:

    наявність дозволу на будівництво;
    право забудовника на земельну ділянку (оренда, власність);
    містобудівні умови і проектну документацію;
    відповідність фактичної висотності — дозволеній;
    чи збігаються назви юридичних осіб у договорі та в реєстрах.

Також важливо вивчити судову історію забудовника: чи є кримінальні провадження, борги, рішення про замороження активів. Перевірку можна здійснити через відкриті реєстри або за допомогою фахівців.

Читання інвестиційного договору: увага до кожного слова

Більшість покупців вірять, що договір із забудовником — формальність. Проте саме в ньому можуть ховатися умови, які зроблять ваше майбутнє житло недосяжним або надто дорогим.

На що варто звернути особливу увагу:

    строки здачі будинку та штрафи за їх порушення;
    умови повернення коштів у разі розірвання договору;
    додаткові платежі: внески, підключення, обслуговування;
    можливість відступлення прав третім особам;
    порядок перегляду ціни у разі зростання вартості будівництва.

Чим більше покупець занурюється у деталі, тим більше шансів уникнути сюрпризів на фініші угоди.

Що ще варто знати 

Купівля квартири в 2025 році виходить за рамки простого придбання квадратних метрів: вона вимагає врахування низки обов'язкових платежів. Нові податкові норми, державні збори та нотаріальні витрати суттєво впливають на загальну вартість угоди, і їх необхідно враховувати незалежно від того, хто є покупцем — фізична особа, юридична чи іноземець.

Також ми повідомляли, що з початку повномасштабного вторгнення українці кардинально переглянули роль нерухомості. Раніше пріоритетом було проживання або отримання доходу від оренди, але тепер житло часто розглядається як "страховий" актив — надійний прихисток і запасний варіант на випадок життєвих загроз.